A legnagyobb hazai apróhirdetési oldal, a Jófogás.hu és piackutató partnere, a GKI Digital közös iparági elemzése rávilágít arra, hogy az idei év egyértelmű áttörést jelent a lakóingatlanok piacán, hiszen a sokéves, jelentős visszaesésből idén (mind az árak, mind a forgalom darabszáma tekintetében) úgy tűnik képes lesz kilábalni az ingatlan szektor, ugyanakkor a lendület még könnyen megtörhet.
Az iparági elemzés legfontosabb megállapításait 3 részes sorozatban mutatjuk be. Az elemzés a magyar és nemzetközi gazdasági adatok valamint a Jófogás.hu hirdetési statisztikák felhasználásával segít pontosabban bemutatni a jelenleg is zajló változásokat és a mögöttük rejlő okokat.
A bevezető cikkünkben az ingatlanpiacon zajló folyamatok okait tárjuk fel, valamint bemutatjuk a Jófogás.hu adatai alapján a várható trendeket. A sorozat 2. része az ingatlanpiac, 3. része pedig az albérletpiac idei alakulását fogja részletesen bemutatni.
Az ingatlanpiac és a Jófogás.hu
Az ingatlanpiac működését a makrogazdasági helyzet, valamint a háztartások jövedelmi viszonyai és várakozásai mellett az határozza meg leginkább, hogy milyen piaci szereplők teremtik meg annak a lehetőségét, hogy a kereslet és a kínálat megtalálja egymást.
A Jófogás.hu az elmúlt évek dinamikus bővülésének eredményeképp az idei évre az egyik legnagyobb online apróhirdetési felületté nőtte ki magát. A több mint 446 ezer egyedi felhasználó és a 2,3 millió hirdetés olyan mennyiségű adatot eredményez, mely alapján a lakóingatlanok piacán az átfogó és rendszeres elemzések is lehetővé válnak.
Infografika: Az Ingatlanpiac Magyarországon
Helyzetkép, valós időben
Ez a gyakorlatban azt jelzi, hogy egy adott hónapban feladott ingatlanhirdetések száma, és az arra a hónapra eső – tényleges – ingatlanpiaci tranzakciók száma szinte teljes mértékben illeszkedik egymáshoz! Azonban, míg utóbbi adatsort a KSH negyedéves ütemezésben, több hónap csúszással ismerteti, addig előbbiek a Jófogás és a GKI Digital számára naprakészen rendelkezésre állnak, ezáltal valós idejű kép készíthető az ingatlanpiac állapotáról!
A KSH és a Jófogás.hu adatai által jelzett trendek illeszkedése. Forrás: KSH és Jófogás.hu adatai alapján GKI Digital
Miért most?
A 2008-2014 közötti hat évben megközelítőleg háromszázezer feletti lakóingatlan-tranzakció halasztódhatott el.
A visszaesés okai
A 2000-es évek második felében a gazdasági és pénzügyi válságig ugyan csökkent ez a lendület, de még így is évente stabilan 30 ezret meghaladó számú lakás épült.
A kiadott engedélyek száma már 2008-ban, a válság kitörésének évében drasztikusan visszaesett, az építések száma azonban később, 2010-2011-ben kezdett jelentősen csökkenni.
Az ingatlan-fejlesztés a válság előtti aranykor után hirtelen egy más világban találta magát, ahol a befektetők kockázat-kerülővé, a finanszírozó bankok pedig feltűnően óvatossá váltak.
Ezek hatására még 2013-ban is mindössze egyötöde, 2014-ben pedig 23%-a épült a 2008-as lakásszámnak. Ehhez társult a lakosság reáljövedelmének csökkenése, valamint az árfolyamváltozásból adódó hitelfizetési kötelezettségeinek növekedése is. A két hatás együttesen mind az új, mind a használt lakások területén a korábbi évek növekedéséhez hasonló mértékű negatív sokkot okozott.
Kérdés azonban, hogy az áremelkedésekről, fellendüléséről szóló hírek mennyire képesek a befektetői körök mellett aktivizálni a saját célra vásárlók tömegeit is?
Az elmúlt egy évben a piacon elsősorban ugyanis befektetési céllal jelentek meg a vásárlók, miközben a lakossági vásárlások területe csupán az elmúlt pár hónapban kezdett erősen növekedni. Ebben nagy szerepe volt a befektetési célú vásárlások által életre keltett piacnak, a devizahiteleseket mentő folyamatoknak és – nem utolsó sorban – az idén július elsejétől – immár a használt lakások vásárlására is felvehető – Családi Otthonteremtési Kedvezménynek.
Mindezek, a folyamatosan emelkedő árak mellett nemcsak az eddig elhalasztódott vásárlói oldalt erősítik, hanem az eladó ingatlanok piacán is új helyzetet teremtenek. Sokan most látnak lehetőséget arra, hogy hitellel terhelt nagyobb ingatlanjaikból minimális veszteséggel szálljanak ki és egy kisebb ingatlanba költözzenek.
Mi történik 2015-ben az ingatlanpiacon?
A befektetési célú lakásvásárlások a tavaly olyan mértékű áremelkedést indítottak el, amely idén már a vásárlásoknak is lökést adott. Az ingatlanhirdetések számának folyamatos növekedése jól mutatja, hogy az év elejétől egészen májusig egy dinamikusan bővülő kínálattal találkozhattunk, annak ellenére, hogy mind a hirdetések száma, mind a tényleges lakásvásárlások száma az év elején jelentősen visszaesett az előző évhez képest. A devizahitelek tavaszi elszámolása, valamint a forintosítás hatására azonban folyamatosan letisztult a lakosság számára rendelkezésre álló források köre, így márciustól júliusig nagymértékű bővülést mutatott a piac, ami vélhetően a statisztikákban is meg fog jelenni hamarosan.
A tavaszt nemcsak a hirdetésszámban jelentkező növekedés, hanem az adásvételek felfutása is jellemezte. Ezt követően a lakáskeresők júniusban már egy csökkentett árú és kisebb számú eladásra váró ingatlanállományból válogathattak.
Lakóingatlant keresők számának alakulása az adott hónapban (2014. augusztus=100%) Forrás: Jófogás.hu adatai alapján GKI Digital
Folytatódik a „lakás-boom”?
Az év hátralévő részében várhatóan tovább növekedik a hazai ingatlanpiac, ami egyrészt a tranzakciók számában, másrészt a kínálat és az árak további növekedésében is meg fog jelenni. A következő fél évben a karácsonyi szezonban várható visszaeséstől eltekintve a Jófogás.hu és a GKI Digital véleménye szerint a növekedés várhatóan nem fog megszűnni, legfeljebb annak dinamikája fog lassulni. A bővülésnek a jövő évben a megemelkedett árak mellett a szűkülő kereslet fog határt szabni amellett, hogy a kínálati oldalon is növekedni fog az értékesítésre váró használtlakás-állomány.